A differenza di tutte le altre leggi regionali, in quella lombarda non si ha il passaggio dal piano strutturale (non conformativo) ad un piano operativo (conformativo) ma direttamente ai piani attuativi la cui approvazione determina la conformazione delle aree. Questo passaggio si sta sempre più rivelando prezioso perché consente una maggiore incisività del Piano e permette altresì all’amministrazione comunale di esercitare un adeguato controllo nelle varie fasi di attuazione, dosando i modi ed i tempi di configurazione delle aree di trasformazione.

Differire il momento in cui avviene la conformazione dei suoli rappresenta tuttavia anche uno dei maggiori elementi di criticità della legge (condiviso, peraltro, con tutte le altre leggi di seconda generazione) perché il passaggio tra i due momenti può accrescere il rischio di discrezionalità e può portare a scelte che appaiano non sufficientemente motivate.

Per aggirare questo problema sono state messe a punto fino ad ora due soluzioni. La prima consiste nell’utilizzare la durata quinquennale del Documento di Piano prevedendo aree di trasformazione che corrispondano complessivamente alla capacità insediativa che il piano prevede. In questo caso quindi il Documento di Piano avrebbe una funzione di rappresentazione strategica del Pgt ma riguardo alla conformazione dei suoli il suo ruolo si ridurrebbe ad una pura anticipazione di contenuti e localizzazioni di fatto non modificabili. Questa soluzione quindi non si differenzia molto da quanto è avvenuto fino ad ora con la legge 51/75 dove alla pubblica amministrazione competeva la formulazione del piano mentre di fatto i privati ne determinavano modi e tempi di attuazione. La seconda soluzione prevede, in alternativa, che il Documento di Piano sfrutti le potenzialità determinate dalla fase non conformativa per governare la fase attuativa attraverso un processo concorsuale che stimoli i privati alla realizzazione degli interventi previsti nel Pgt. Il processo concorsuale, che è ormai in fase di applicazione in molti comuni emiliani, prevede di creare una concorrenzialità tra diverse possibili aree di trasformazione consentendo l’attuazione solo di quelle che meglio rispondono ai requisiti chiesti dall’amministrazione.

Per sviluppare questa soluzione il Documento di Piano deve indicare le aree che, in base alle analisi condotte, sono urbanisticamente suscettibili di trasformazione, individuando al contempo la capacità insediativa che il piano stesso prevede come ottimale nel quinquennio di validità. Deve infine indicare i criteri in base ai quali effettuerà la scelta conformativa. Criteri che ovviamente devono essere determinati dall’interesse pubblico che però non corrisponde necessariamente ad un interesse diretto dell’amministrazione ma che può riguardare più in generale aspetti ed elementi qualitativi dei progetti proposti.

Concorsualità e non conformazione dei suoli diventano quindi le leve tecniche che permettono al Documento di Piano di assumere un ruolo effettivamente strategico nel governare l’attuazione dei processi urbani ma anche nel controllo della qualità degli interventi proposti.

Il tema del controllo della qualità finale degli interventi ha rappresentato almeno negli ultimi 30 anni l’obiettivo metodologico più rilevante ed ha innescato negli anni ottanta la disputa che contrapponeva Piano e Progetto, dove il piano era visto come un elemento di rigidità e di controllo puramente quantitativo, mentre il progetto veniva individuato come il momento in cui era possibile governare la qualità. Con il passare degli anni si è avuto modo di sperimentare molti piani e molti progetti, ma si è ottenuto uno scarso aumento della qualità delle città. Si è quindi compreso che il nodo cruciale è rappresentato dal modo in cui si forma il costo del prodotto edilizio. La conformazione dei suoli prevista nei piani della Lr 51 dava infatti la certezza del diritto di costruire e quindi la quota riservata al prodotto edilizio era comprensibilmente la più bassa possibile.

Negli ultimi cinque anni ad esempio il valore degli immobili è aumentato di circa il 100% ma la maggior parte di questo aumento è stata incamerata dalla rendita fondiaria riservando poco o nulla al miglioramento del prodotto. Molto diverso sarebbe invece il caso in cui il piano prevedesse la conformazione dei suoli proprio in funzione della qualità del prodotto. In questo caso infatti l’aumento dell’investimento sul prodotto non sarebbe considerato uno spreco ma un investimento necessario per far decollare l’operazione immobiliare nel suo complesso, sarebbe esteso a tutto il mercato e quindi non avrebbe ripercussioni sul valore finale del prodotto.

Schema esemplificativo del concetto di non conformazione dei suoli
 

Il Piano di governo del Territorio del comune di Monza

Il Piano di Governo del Territorio del comune di Cura Carpignano

Conformazione dei suoli
strumento a supporto di una maggiore qualità urbana
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