Il PGT del Comune di Busto Arsizio

Provincia di Varese

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Massimo Giuliani architetto - Pavia via Treves, 2 - tel 0382.572763 - fax 0382.479455

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LA RIGENERAZIONE URBANA

RILANCIO DEI SERVIZI PUBBLICI E

POLITICHE ENERGETICHE PER LO SVILUPPO DELLA CITTÀ AL TEMPO DELLA CRISI


La città di Busto Arsizio si colloca all’interno del sistema della città Malpensa, un agglomerato urbano di scala sovracomunale che sviluppa a corona dello scalo aeroportuale di Malpensa. Busto Arsizio per dimensioni, numero di abitanti e funzioni insediate è di fatto il polo attrattore del sistema territoriale di riferimento.

L’esperienza di Busto qui riassunta ha lo scopo di mettere in luce le possibili soluzioni progettuali per la riqualificazione del sistema urbano e il rilancio della città sulla base delle specificità territoriali e locali, misurate con la situazione economica all'interno ed con il contesto di matrice produttiva oggi in fase di evoluzione.

Le principali criticità emerse sono per lo più legate al consumo di suolo e fenomeni diffusi di conurbazione ma anche alla necessità di individuare nuovi modelli di sviluppo sostenibili anche nello scenario attuale di sovrapproduzione, per garantire un sistema dinamico e una reale riorganizzazione e completamento dei diversi progetti in atto della città pubblica.


Gli obiettivi del Piano


Busto Arsizio al 31/12/2011 ha una popolazione residente di 82.063 abitanti con uno standard pari a 36,30 mq per abitante. Sebbene la dotazione sia oltre al doppio rispetto a quella minima prevista dalla Legge di riferimento per la pianificazione in Lombardia LR12/2005, i progetti di città pubblica a scala urbana previsti nel PRG non sono stati attuati a causa della difficoltà di acquisire le aree ad uso pubblico in quota sufficiente alla realizzazione di parte dei progetti.

Sulla base delle analisi delle criticità e opportunità, si sono individuate i principali obiettivi da perseguire con la stesura del Documento di Piano:

•Completare l’acquisizione di aree pubbliche ritenute strategiche per la dotazione ambientale della città, potenziando gli elementi di valenza eco-sistemica e facilitare la realizzazione di sistemi infrastrutturali per la mobilità ciclopedonale.

•Riqualificazione della città esistente e favorire di processi di rigenerazione urbana attraverso l’introduzione di diritti edificatori relativi ad interventi di risparmio energetico effettuati sul patrimonio edilizio esistente.

•Migliorare il rapporto tra edificato ed aree agricole

•Promuovere processi di riorganizzazione territoriali e consolidare il ruolo della città Malpensa.


Nei paragrafi successivi sono illustrati le principali politiche ed azioni individuate per l’attuazione degli obiettivi preposti, in particolare:


1-Completamento dei sistemi urbani: gli ambiti di trasformazione – La riorganizzazione della città pubblica attuata tramite progetti di scala urbana organizzati in macro ambiti.

2-La rigenerazione urbana- politiche per l’attuazione di interventi puntuali finalizzati alla riqualificazione del tessuto esiste e al miglioramento delle performance energetiche.

3-Tutela delle aree produttive di matrice storica – politiche per la salvaguardia della stratificazione urbana e del tessuto di matrice produttiva come elemento dell’identità della città.

4-Sovrapproduzione edilizia e nuove strategie per l’housing sociale proposta di politiche sperimentali per l’housing sociale con l’utilizzo dell’invenduto esistente




1-Completamento dei sistemi urbani: gli ambiti di trasformazione.

   

Al fine di completare e consolidare la città pubblica e i sistemi di valenza ambientale, il Piano individua ambiti ritenuti strategici per il ridisegno complessivo della città che ricomprendono le aree per servizi dotate di diritti volumetrici e le aree di concentrazione volumetrica di iniziativa privata.

Ogni ambito ha obiettivi specifici di scala urbana finalizzati a un processo di trasformazione complesso basato su sinergie pubbliche e private che concorrono ad un nuovo disegno della città. Gli ambiti di trasformazione sono per lo più diretti al consolidamento della città pubblica e di incremento della dotazione di servizi di forte valenza ambientale in ambiti attualmente caratterizzati da criticità diffuse o da scarsa funzionalità rispetto al sistema urbano complessivo.

Al fine dell’attuazione degli interventi gli ambiti sono suddivisi al loro interno in aree di trasformazione pubblica e aree per servizi. Per favorire l’acquisizione delle aree oggetto di progetto per servizi pubblici, è previsto un meccanismo perequativo che attribuisce diritti volumetrici da ricollocare all’interno delle singole aree di concentrazione volumetrica pubbliche e private interne agli ambiti stessi.

I diritti volumetrici massimi previsti all’interno delle aree oggetto di perequazione sono subordinati alla buona tenuta ecologica delle aree già dall’approvazione del PGT, al fine di contribuire da subito al processo di riqualificazione diffuso, limitando i fenomeni di degrado frequenti nei tempi di attesa.





L’elaborato sintetizza le principali trasformazione a scala urbana, suddividendole rispetto a obiettivi e finalità. Gli ambiti individuati con numeri da 1 e 6 sono finalizzati alla riqualificazione urbana e ambientale del sito, le aree destinate a parchi urbani o servizi sono dotati di diritti volumetrici che dovranno essere concentrati all’interno delle specifiche aree individuate con colore arancio. L’attuazione degli interventi consente di creare un sistema di parchi lineari di diversa valenza eco-sitemica connessi tra loro e collegati al sistema urbano.




2-Rigenerazione urbana


I processi di rigenerazione hanno come obiettivo primario la riqualificazione della città esistente per l’innalzamento della qualità urbana a favore di un sistema urbano più efficiente con ripercussione sulla vivibilità della città ma anche sul valore intrinseco del sistema e sulla rendita. In particolare risultano prioritarie le azioni che agiscono sul miglioramento delle performance urbane, la diminuzione dell’emissione, il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente nonché l’incremento dei servizi di quartieri. Le microtrasformazioni del tessuto consolidato sono processi puntuali di rigenerazione della città che consentono, con l’effetto cumulativo, di innestare un processo partecipativo per l’incremento della qualità urbana. Le azioni riguardano singoli edifici e aree pubbliche che possono essere attuate da privati e piccoli imprenditori che agiscono sulla città esistente e ne migliorano le prestazioni. Per favorire tali processi, il PGT individua gli strumenti più idonei per l’attuazione degli interventi, di cui l‘Amministrazione Comunale si fa promotrice mettendo a disposizione parte del patrimonio pubblico di aree non utilizzate e di diritti volumetrici, le aree pubbliche rappresentano la base del processo di rigenerazione, e consentono di creare i presupposti della città dinamica ed in evoluzione.


Di seguito vengono descritte le principali tipologie di aree di rigenerazione urbana previste:


-Aree di Rigenerazione urbana di proprietà pubblica


Sono aree di proprietà pubblica che al fine di favorire la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente e la conseguente diminuzione delle emissioni sul territorio comunale, sono destinate alla ricollocazione dei diritti volumetrici derivanti dai processi di rigenerazione urbana che comportano la demolizione del patrimonio edilizio di scarsa efficienza energetica, fino al raggiungimento dell’indice massimo pari a 0,5 mq/mq. Le aree pertinenziali e del sedime degli edifici in demolizione saranno cedute all’Amministrazione Comunale e destinate a nuovi servizi o per la ricollocazione di ulteriori diritti volumetrici derivanti dalla rigenerazione urbana.



Schema di attuazione delle aree di rigenerazione urbana di proprietà pubblica



-Aree di Rigenerazione urbana di proprietà privata


Sono aree intercluse in ambiti consolidati e rappresentano il completamento del tessuto esistente. In tali aree è previsto un indice massimo pari a 0,5 mq/mq composto da due diversi indici, un indice perequativo pari a 0,25 mq/mq e un indice proprio subordinato al raggiungimento dell'indice perequativo, pari a 0,25 mq/. La quota di volumetria perequativa è riservata ai diritti volumetrici derivanti da processi di rigenerazione del patrimonio edilizio diffuso esistente, in particolare per il potenziamento delle prestazioni energetiche degli edifici mono o plurifamiliari che determinano un passaggio in classe energetica A. La volumetria perequativa generata dal processo di rigenerazione è pari al 30% della SLP degli edifici riqualificati. Le trasformazioni sono subordinate al raggiungimento dell’indice massimo.




Schema di attuazione delle aree di rigenerazione urbana di proprietà privata, a lato dei singoli edifici sono indicate le classe energetiche in cui sono ricomprese. Le trasformazioni portano nella configurazione finale ad un miglioramento complessivo delle performance del patrimonio edilizio esistente.



-Aree di interesse pubblico


Ambiti di proprietà privata che ricoprono un ruolo strategico per la realizzazione di servizi in ambiti densamente abitati. L’obiettivo delle trasformazione è quindi l’acquisizione di nuove aree a servizi per i cittadini. Le aree sono dotate di un indice proprio pari a 0,25 mq/mq e le trasformazioni sono subordinate alla cessione all’Amministrazione del 50% della  St.

Nel quadro dei contributi per favorire i processi di rigenerazione urbana ed il miglioramento delle condizioni ambientali del sistema urbano tutte le aree di interesse pubblico devono essere piantumate entro 6 mesi dall’entrata in vigore del P.G.T. L’avvenuta piantumazione costituirà condizione necessaria per la presentazione di una proposta di piano attuativo, secondo un criterio che riprende le modalità attuate nel comune di Segrate, adattate allo specifico contesto.

Poiché questi interventi di valenza  ambientale avvengono attraverso la realizzazione di aree boscate si può facilmente sostenere che la valenza ecologica sia accompagnata da un considerevole  miglioramento dell’assetto paesistico  e che ciò produca un  miglioramento  della qualità complessiva del sistema urbano generando quindi retroazioni positive sui valori immobiliari delle aree coinvolte.



-Tutela delle aree produttive di matrice storica


Il sistema produttivo ha inciso in modo prorompente sul paesaggio urbano, le diverse attività che si sono insediate in Busto, si caratterizzavano per una morfotipologia ben riconoscibile che faceva da manifesto alla solida economia locale. In particolare, nella zona Ovest del nucleo storico di Busto sono ancora presenti complessi edilizi di matrice produttiva, oggi per lo più dismessi o sottoutilizzati, in cui è ancora leggibile l’impianto originario od elementi di archeologia industriale che rappresentano una preziosa testimonianza della storia locale. In alcuni casi sono ancora presenti diversi fabbricati che costituivano il complesso industriale: le zone adibite alla produzione, gli edifici adibiti alla funzione amministrativa e le residenze del titolare secondo il modello casa-bottega.

Il Piano, contrariamente ai previgenti strumenti di pianificazione che ne prevedeva la demolizione a favore di nuovi comparti residenziale, riconosce il valore storico ed architettonico a queste presenze residuali e promuove specifiche azioni di tutela e valorizzazione del patrimonio edilizio, incentivando il riuso e la pratica di stratificazione che ha generato la morfologia degli isolati.  Il PGT individua specifiche modalità attuative sui singoli edifici e comparti in relazione al valore storico-artistico del patrimonio edilizio esistente, incentivando il recupero degli edifici secondo un progetto unitario attuabile tramite Piano di Recupero. La possibilità di intervento convenzionato consente di individuare i diversi scenari che possano incrementare le potenzialità del contesto, in particolare per l’individuazione delle più idonee destinazioni d’uso che possano svolgere un ruolo attrattivo e complementare alle funzioni del centro storico, che meglio si configurano all’interno della tipologia edilizia esistente e  razionalizzare le aree a servizio rispetto agli specifici bisogni della città. Le trasformazioni dovranno quindi garantire un mix funzionale di qualità ed incentivare l’insediamento di strutture di carattere aggregativo e per il tempo libero, commerciali e servizi al fine di consolidare la funzione centrale del tessuto oggi sottoutilizzato. Le modalità attuative prevedono una premialità rispetto alle destinazioni d’uso insediate, a cui corrisponde la volumetria massima recuperabile. In particolare, per le destinazioni ritenute strategiche per il sistema urbano sarà possibile recuperare l’intera volumetria insediata, mentre per le altre destinazione, ad esempio la residenziale, dovrà esserci una diminuzione della volumetria insediata, da attuare tramite la demolizione di porzione degli edifici sempre nel rispetto delle morfo-tipologie esistenti.






3-Sovrapproduzione edilizia e nuove strategie per l’housing sociale


Lo strumento di Pianificazione propone una strategia operativa per il riutilizzo a fini sociali dello stock edilizio invenduto. Si tratta di una politica da approfondire durante la fase di discussione pubblica del Piano per verificarne la reale fattibilità, ma che si ritiene estremamente utile vagliare perché consentirebbe di affrontare contestualmente due problemi la cui soluzione è di primaria importanza: realizzare in tempi brevi una quota considerevole di edilizia sociale e risolvere le criticità rappresentate dallo stock edilizio invenduto.


La politica proposta parte dalla considerazione che gran parte dello stock edilizio attualmente inutilizzato è stato realizzato ipotizzando prezzi di vendita mirati ad un mercato ricco con prodotti spesso un po’ troppo orientati alla massimizzazione del profitto con un’offerta di qualità molto variabile.

Per questi prodotti non c’è attualmente domanda e probabilmente non ci sarà per molto tempo a venire. Questo non significa però che non ci sia una domanda invasa anche di notevoli dimensioni.

Per ipotizzare azioni per mitigare gli effetti negativi della sovrapproduzione è necessario reinterpretare lo stock edilizio attualmente sul mercato in base alla domanda.

La domanda è attualmente concentrata in mercati di nicchia non sufficientemente ricchi per accedere al livello del mercato pre-crisi, ma tuttavia solvibili: in questa fase congiunturale la soddisfazione di questa domanda può avere effetti socialmente strategici. Il tema da affrontare è quindi quello di verificare quali politiche si possono mettere in atto per riutilizzare almeno in parte il patrimonio invenduto, adattandolo all’attuale domanda.


Il problema principale, naturalmente è come abbassare ragionevolmente il prezzo di acquisto per favorire un utilizzo degli alloggi senza incidere troppo pesantemente sui ricavi attesi dagli investitori. Tenendo conto delle componenti che formano il prezzo ovvero la rendita fondiaria, gli oneri comunali, il costo di costruzione dell’edificio, l’utile di impresa e degli oneri finanziari è possibile ipotizzare:


  1. -    interventi per la riduzione/restituzione degli oneri comunali nel caso di utilizzi che abbiano connotati sociali;


-    pagamenti differiti di una parte della quota relativa alla rendita fondiaria attraverso l’utilizzo dei diritti volumetrici.



Progettisti:


Arch. Massimo Giuliani

Arch. Luigi Moriggi

Arch. Luca Bertagnon

Ing. Emilio Cremona