Il PGT del Comune di Monza

Provincia di Monza e della Brianza

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Massimo Giuliani architetto - Pavia via Treves, 2 - tel 0382.572763 - fax 0382.479455

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DIALOGARE CON LA RENDITA:

PEREQUAZIONE E CONCORSUALITÀ NELLA SCELTA DELLE AREE DI TRASFORMAZIONE

INCENTIVI ALL’AGRICOLTURA PER L’EQUILIBRIO ECOLOGICO DELLA CITTÀ


Vengono riportati di seguito alcuni degli elementi contenuti nel Piano scelti fra quelli che hanno maggiormente caratterizzato il Piano. Essi possono inoltre risultare di particolare interesse per il comune di Pordenone, anch’esso situato in un contesto ad alta urbanizzazione, con importanti potenzialità di intervento all’interno del territorio già costruito e con problematiche di consumo di suolo da gestire.

Uno dei temi messo in evidenza è quello del rapporto fra città e agricoltura, intesa quest’ultima quale potenzialità di miglioramento ambientale del territorio e della città, da valorizzare e incentivare soprattutto in un ottica multifunzionale.


Caratteristiche principali del Piano

Gli obiettivi di sviluppo e trasformazione espressi dal Piano, riconducibili ad una idea di città sostenibile dal punto di vista ambientale e territoriale e dotata di servizi efficienti e moderni in grado di svolgere un ruolo nell’organizzazione della città stessa, si sono tradotti nella messa in atto di una molteplicità di azioni, a diversi livelli di intervento. In particolare:

•realizzazione e messa a disposizione di servizi  a costi sostenibili per l’Amministrazione;

•creazione di nuove polarità interne alla città attraverso una adeguata dotazione e distribuzione di servizi nell’intero territorio comunale e creazione di ruoli e funzioni nuove e di eccellenza;

•riuso delle aree già edificate, riqualificazione e rivitalizzazione di comparti urbani degradati, occupazione contenuta di suolo libero, contenimento della congestione;

•selezione qualitativa degli interventi di trasformazione, tramite una valutazione delle proposte di intervento da attuare annualmente attraverso un meccanismo di evidenza pubblica;

•iniziative per il risparmio energetico nelle abitazioni private e nelle strutture pubbliche, nel trasporto e nel sistema dell’illuminazione

•salvaguardia attiva delle aree non edificate ed agricole disposte a corona del centro urbano;

Per raggiungere gli obiettivi indicati il Piano si avvale di alcuni strumenti innovativi, i cui principali contenuti sono descritti nelle pagine che seguono. Gli aspetti selezionati sono in particolare:

1.concorsualità come meccanismo competitivo nei processi di trasformazione urbana, quale strumento per accrescere la qualità degli interventi.

2.Perequazione, compensazione e incentivi volumetrici, come modalità di gestione delle trasformazioni urbane e di realizzazione dei servizi, e per conseguire una maggiore qualità urbana;

3.Incentivi economici e integrazione tra politiche settoriali (politiche agricole e qualità urbana/territoriale) come strumenti per raggiungere obiettivi di riqualificazione ambientale e di condivisione e sostenibilità economica nella realizzazione degli obiettivi di piano.


1.CONCORSUALITÀ NEL PGT DI MONZA

Sulla base dei principi di recupero del territorio e di risparmio del suolo libero sono state individuate le aree da trasformare distinguendo tra:

  1.   “ambiti strategici”: ne fanno parte le aree che rivestono un ruolo rilevante nell’attuazione delle politiche di intervento del piano. La loro localizzazione è connessa all’individuazione da parte del Piano di specifici sistemi urbani (parchi urbani, ferroviario, grande viabilità, servizi con ampio raggio di attrazione, spazi centrali, aree di riqualificazione e corsi d’acqua) nei confronti dei quali gli ambiti svolgono un ruolo di valorizzazione e caratterizzazione;

  2.    “aree sistema”: aree che partecipano in maniera diffusa e puntuale alla riqualificazione della città di Monza; rispetto agli ambiti strategici sono di dimensioni più ridotte.



Pgt di Monza Tavola A5 Classificazione delle zone di trasformazione.


Tale individuazione, in conformità alla legge urbanistica della Regione Lombardia, non comporta conformazione dei suoli e rappresenta piuttosto l’indicazione delle aree che hanno caratteristiche e peculiarità che le rendono adatte alla trasformazione e al perseguimento degli obiettivi di piano. Di questo quantum nei cinque anni di validità del Documento di piano, solo una parte potrà essere soggetta ad intervento edilizio: sono infatti fissati limiti quantitativi, che il piano pone in 310.000 mq di superficie lorda di pavimento, e limiti qualitativi, da conseguire attraverso una procedura concorsuale quale strumento per incentivare proposte capaci di incidere sul processo di riqualificazione dell’intera città. Tale processo può essere integrato all'interno del sistema di monitoraggio previsto dalla LR 5 del 23-02-2007, creando un sistema di controllo delle trasformazioni legate alla reale attuazione del Piano e all'incremento demografico. In alternativa la metodologia proposta potrebbe essere alla base dell'attribuzione di incentivi volumetrici erogati dall'Amministrazione Comunale in misura definita dal Piano stesso.

Le ripercussioni di questo meccanismo, cui si associa quello della perequazione, determina la prevalenza dell'elemento prestazionale dell'edificio che risulta essere meno condizionato dal valore della rendita fondiaria.

Il procedimento in base al quale scegliere gli interventi da attuare o incentivare all'interno del PGT di Monza si basa su due filtri: la tipologia delle aree soggette a trasformazione e la qualità dell’intervento.

Il primo considera la tipologia di aree (aree già edificate, libere, ecc.) da utilizzare fino al raggiungimento dei 62.000 metri quadrati annuali di superficie lorda pavimento. Il criterio si basa sui principi fondativi del Piano e premia, pertanto, le aree già edificate e da ristrutturare o riqualificare.

Il piano prevede inoltre una quota aggiuntiva da usare per gli incentivi volumetrici, stabilendo una soglia massima pari a 30.000 metri quadrati di slp complessivi per i cinque anni di validità del Documento di piano, da assegnare come premio nella fase concorsuale.


Il secondo filtro entra nel merito delle caratteristiche progettuali della proposta, al fine di verificarne l’effettiva capacità nel contribuire al miglioramento complessivo della qualità della vita e del contesto urbano.

I punteggi sono attribuiti sulla base dei seguenti requisiti:

-sostenibilità ambientale (introduzione ed uso di sistemi atti a ridurre l’emissione di sostanze inquinanti, a ridurre i consumi energetici, ad usare fonti di energia rinnovabili, ecc.);

-miglioramento del contesto urbano (contributo alla riduzione della congestione urbana, realizzazione di servizi pubblici, attenzione all’organizzazione degli spazi comuni, ecc.);

-miglioramento della risposta della città ai fabbisogni abitativi e sociali in genere (previsione di quote di alloggi in affitto, di edilizia convenzionata, realizzazione di servizi per la collettività, ecc.).



Verifica della qualità dell’intervento.


La condizione di ammissibilità ai fini della successiva fase di approvazione del piano attuativo, o dell’intervento, è il raggiungimento del punteggio minimo di :

18 punti per i piani attuativi;

24 punti nel caso delle aree già conformate (individuate dal Piano delle regole).

Sopra la soglia minima il punteggio totalizzato costituisce titolo preferenziale per la conformazione del piano attuativo e per la realizzazione dell’intervento.


2.PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE E INCENTIVI VOLUMETRICI

Le forme di perequazione individuate dal PGT di Monza sono, oltre alla consueta perequazione nel comparto, la “perequazione tra comparti” e la  “perequazione diffusa”.

La perequazione tra comparti è  ottenuta con indici differenziati per ogni comparto che tengono conto della localizzazione del comparto nel sistema urbano e degli obiettivi assegnati all’area nel progetto di riqualificazione urbana.

La perequazione diffusa è una modalità che si applica ai fini della trasformazione delle aree sistema. Partecipano a tale meccanismo le aree destinate a servizi esterne ai comparti e le aree destinate alla viabilità; ad esse è stata attribuita una capacità volumetrica che, nel momento in cui l’area viene ceduta al Comune per la realizzazione di servizi pubblici, si traduce in diritti volumetrici. L’edificazione nelle aree sistema risulta pertanto regolata dall’applicazione di due indici: Indice di zona e Indice minimo di edificazione. La differenza tra le volumetrie risultanti dall’applicazione dei due indici in ogni area sistema definisce la volumetria da acquisire attraverso i diritti volumetrici delle aree destinate a servizi esterne ai comparti ovvero le aree destinate alla viabilità.

Accanto alle forme perequative qui brevemente descritte il Piano prevede anche la possibilità di procedere ad una compensazione rispetto alle superfici lorde di pavimento esistenti ma la cui collocazione presenta aspetti problematici rispetto al contesto urbano. Questa previsione normativa ha lo scopo di consentire la demolizione di volumetrie e la loro ricostruzione in posizione coerente con le finalità di riqualificazione urbanistica e paesistico ambientale del Piano. Ciò può avvenire normalmente tra due aree di proprietà privata, purché quella di destinazione sia tra quelle identificate dal  Piano delle Regole come utilizzabile ai fini della compensazione, con accordo tra le proprietà, se diverse. Il Comune, per applicare questo meccanismo di compensazione, può utilizzare anche il proprio patrimonio di aree, indipendentemente dalla destinazione originaria di Piano, con permute o altre forme consentite dalla legge. E’ infine previsto un meccanismo di incentivazione volumetrica o economica, finalizzato a premiare le proposte di trasformazione di maggiore qualità e a favorire la messa in atto di politiche per la riqualificazione ambientale o urbana.

Incentivi volumetrici

Per quanto attiene gli incentivi volumetrici è utile richiamare brevemente il processo di attuazione delle aree di trasformazione del Documento di piano, ricordando innanzitutto che le individuazioni effettuate nel Documento di piano rappresentano localizzazioni di aree che hanno caratteristiche idonee per un’eventuale trasformazione ma non hanno effetti sulla conformazione dei suoli.  Esse sono infatti selezionate sulla base di criteri qualitativi descritti nel precedente capitolo.

All’interno del medesimo contesto il Piano usa il sistema degli incentivi volumetrici (che quantifica in un totale di 30.000 mq di Slp per i cinque anni di validità del documento di piano) per premiare le proposte che vanno oltre le condizioni di ammissibilità ai fini dell’approvazione del piano attuativo.

Incentivi economici per la riqualificazione urbana

Questo tipo di incentivi interessa gli assi commerciali,  e riguarda  politiche sistematiche di incentivazione da parte dell’Amministrazione, con risorse proprie, regionali o di altra fonte. Parte delle risorse derivanti dagli oneri di urbanizzazione di interventi in aree esterne ai sistemi commerciali potranno essere convogliate in un fondo generale per gli interventi di riqualificazione dei sistemi commerciali. Il modello di riferimento è quello del piano integrato del commercio e dei relativi programmi locali di intervento previsti dalle disposizioni regionali (DGR 14/11/2003, n. VII/15056, e s.m.i.).

In base a tale logica gli interventi e le azioni di riqualificazione, dovranno essere concentrati in programmi di intervento sui cui fare convergere le risorse disponibili, evitando la dispersione a pioggia degli interventi.



3.INCENTIVI ECONOMICI PER LE AREE AGRICOLE E INTEGRAZIONE FRA POLITICHE SETTORIALI

Il PGT di Monza ha fra i suoi obiettivi l’innalzamento della funzione ecologica delle aree agricole, coinvolgendo gli agricoltori nella realizzazione dei parchi urbani di cintura senza ricorrere ad espropri.

Tale principio si accompagna alla impostazione che l’ultima Politica agricola comunitaria, tutt’ora in vigore, ha scelto per individuare i sistemi agricoli da incentivare, riconoscendo nel bene territorio uno degli elementi da sostenere. Essa ha infatti inserito l’obbligo, per i beneficiari dei sussidi, di  mantenere le terre in buone condizioni agro ambientali (“condizionalità”), svincolando nel contempo il regime di pagamento dal tipo di produzione. Le tradizionali misure di sviluppo rurale sono state contestualmente arricchite, potenziando i tipi di interventi finalizzati al miglioramento della qualità dei prodotti e del contesto ambientale.

Questa innovazione, che è culturale prima ancora che economica, è stata utilizzata dal Piano per proporre  agli agricoltori di destinare, una quota parte dei terreni,  alla creazione di servizi ambientali, creando così un’alleanza fra urbanistica e agricoltura, fra produzione di beni alimentari e produzione di servizi.

L’impegno economico assunto dall’Amministrazione, giustificato dal riconoscimento del valore agroambientale delle aree agricole, permette ai cittadini e agli agricoltori di beneficiare entrambi dei contributi previsti dalle misure di sviluppo rurale, consentendo di promuovere in tempi rapidi e costi contenuti consistenti iniziative di riqualificazione ambientale, e di ottenere una dotazione di servizi (percorsi ciclopedonali, parchi, ecc.) in affitto, con costi decisamente inferiori a quelli derivanti dalle procedure tradizionali di acquisizione e gestione diretta. 

Il meccanismo di incentivazione realizzato, finalizzato alla creazione di un anello verde di cintura urbana, prevede la messa a disposizione, da parte dell’Amministrazione Comunale, di un contributo economico destinato ai proprietari che sottoscrivono una convenzione con il Comune per un periodo di dieci anni, per la realizzazione e il mantenimento delle opere di riqualificazione ambientale.

Le aree agricole considerate occupano una superficie complessiva di circa 290 ettari, dei quali 160 destinabili a bosco. In relazione alla funzione ambientale che esse svolgono nel sistema urbano ed al fine di incrementarne la funzione ecologica il Piano prevede incentivi (€/ha) secondo il seguente criterio:



Gli incentivi per la realizzazione delle zone boscate di cui alla lettera B) sono cumulabili con l’incentivo per l’incremento della funzionalità ecologica di cui alla lettera A).



Coordinamento Generale e Documento di Piano:

Arch. Massimo Giuliani


Coordinamento di Piano dei Servizi, Piano delle Regole e Norme di PGT:

Arch. Roberto Almagioni, Arch. Carlo Gerosa


Valutazione Ambientale Strategica:

Ing. Marco Pompilio


Revisione Giuridica:

Avv. Prof. Giuseppe Franco Ferrari


Piani di settore; Consulenze

Indagini Geologico Ambientali: REA s.c.r.l. (dott. Geol. D. D'Alessio)

Zonazione del Rischio Idraulico: REA s.c.r.l. (dott. Geol. D. D'Alessio)

Elaborato tecnico R.I.R.: Società Theos (Ing. G. Vignola)

Piano Energetico Comunale: Dott. L. Andreoli

Carta del Rischio archeologico: Dott. P. Paleari

Piano Urbano del Commercio: Arch. A. Patrizio, Arch. V. Lorenzelli

Norme di Urbanistica Commerciale: Prassicoop, R. Cavalli

P.U.G.S.S.: Studio ambientale (Dott. Geol. N. Bosco)

Indagini sul traffico (P.U.T.): Centro Studi Traffico (Ing. P. Gelmini)

Indagini acustiche: Dott. F. De Polzer