Città dotata di servizi a costi sostenibili per l’amministrazione pubblica e giustizia distributiva sono temi che caratterizzano il dibattito urbanistico non solo recente: non è questa la sede per affrontare la “storia” della perequazione nel nostro paese, però vale forse la pena ricordare che il suo uso ed il suo riconoscimento come strumento utile al fine della costruzione di una città dotata di servizi e con costi sostenibili per l’amministrazione risale già alla cosiddetta “legge ponte” la n. 765 del 1967 con le lottizzazioni convenzionate.


Nel linguaggio urbanistico si intende generalmente per perequazione quel principio la cui applicazione tende ad ottenere due effetti concomitanti e speculari: la giustizia distributiva nei confronti dei proprietari dei suoli chiamati ad usi urbani e la formazione, senza espropri e spese, di un patrimonio pubblico di aree a servizio della collettività.


Si tratta, quindi, di uno strumento grazie al quale conciliare le richieste di edificazione dei privati con le necessità di reperire, con costi ed oneri per l’amministrazione pubblica assai ridotti, aree all'uso pubblico, garantendo un contesto urbano adeguatamente, per quantità e qualità, dotato di servizi.


Ma è anche uno strumento attraverso il quale (ed in associazione alla compensazione e ad un adeguato sistema di incentivi) «perseguire obiettivi di riqualificazione o ricomposizione paesaggistica dei tessuti urbani degradati e delle aree di frangia, di realizzazione di corridoi verdi di connessione tra città e territorio rurale, di salvaguardia di visuali significative e valorizzazione di emergenze paesaggistiche, di coerente completamento del sistema del verde e degli spazi pubblici».


Al reperimento di aree destinate ad interventi di interesse pubblico o generale è legato anche il concetto di “compensazione” e di trasferimento di diritti edificatori, la tecnica che consente all’amministrazione comunale di trovare un accordo con i proprietari in merito alla cessione gratuita delle aree destinate a servizi in cambio di diritti edificatori da utilizzarsi in ambiti adeguati e destinati a tale uso; ma la compensazione può diventare una risorsa preziosa anche nei processi di riqualificazione di aree storiche, per delocalizzare volumi in aree con minori problematiche di tipo morfologico ed ambientale.


I casi in esame nel presente capitolo sono a mio avviso esemplificativi di un uso degli strumenti della perequazione e compensazione a sostegno di processi rivolti ad accrescere la qualità del territorio nel rispetto e nella valorizzazione delle risorse locali ed ambientali. I due casi, entrambi brianzoli, mostrano modalità diverse nel perseguire obiettivi della qualità, ma comunque tese a valorizzare gli elementi che alimentano i motori dello sviluppo locale (il nuovo ruolo di provincia, il parco, ad esempio per Monza, il ruolo di città del design per Meda). La perequazione interviene a supporto delle azioni atte a sostenere l’immagine di qualità residenziale di Monza, a limitazione del processo dei espansione edilizia e de-valorizzazione immobiliare e contemporaneamente sostenere – individuando aree per la realizzazione di nuove sedi - il sistema produttivo locale a Meda. Al capitolo successivo sono invece dedicati i casi nei quali la perequazione è strumento a supporto di operazione di qualificazione ambientale e di limitazione degli impatti legati al passaggio della viabilità a scorrimento veloce. Ma prima di passare ai casi si propone una rapida lettura della legge regionale in merito agli strumenti della perequazione, compensazione ed incentivi.


Nella legge regionale 12/05 che, come si è già detto, sostituisce il piano regolatore con il piano del governo del territorio (Pgt), sono contemplati i meccanismi perequativi, compensativi e di incentivazione urbanistica come strumenti facoltativi, rimessi alla discrezionalità delle amministrazioni locali e «quali strumenti utili al raggiungimento di più elevati livelli di condivisione sociale delle scelte, di sostenibilità economica ed ambientale degli interventi nonché di opportunità di attuazione di azioni di riqualificazione e valorizzazione paesaggistica della città e del territorio e di miglioramento della qualità dei luoghi dell’abitare».

E’ nel Documento di piano che le amministrazioni comunali possono definire:


  1. -i criteri di compensazione, di perequazione e di incentivazione (art.8)


-la disciplina di incentivazione in misura non superiore al 15% della volumetria ammessa: per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana; ai fini della promozione dell'edilizia bioclimatica e del risparmio energetico (art.11).


La legge regionale individua all’articolo 11 due tipologie di perequazione:

-una a «carattere circoscritto riguardante gli ambiti interessati da piani attuativi e atti di programmazione negoziata con valenza territoriale i quali possono ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti»;

-una seconda che possiamo definire “diffusa”: «nel piano delle regole i comuni, a fini di perequazione urbanistica, possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario, differenziato per parti del territorio comunale, disciplinandone altresì il rapporto con la volumetria degli edifici esistenti, in relazione ai vari tipi di intervento previsti»; in questo caso va regolamentata «la cessione gratuita al comune delle aree destinate nel piano stesso alla realizzazione di opere di urbanizzazione, ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, da effettuarsi all’atto della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di detto criterio perequativo».


Questo può avvenire sia lavorando all’interno di un unico comparto, sia individuando aree sparse e non contigue, per creare un sistema che partecipa agli utili e collabora alla realizzazione di interventi di interesse comune.




Schema esemplificativo della perequazione diretta




Per quanto attiene alla compensazione, la legge regionale 12/05 offre alle amministrazioni comunali la possibilità di attribuire «alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani e da atti di programmazione, […], a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di Pgt anche non soggette a piano attuativo. In alternativa a tale attribuzione di diritti edificatori, sulla base delle indicazioni del piano dei servizi il proprietario può realizzare direttamente gli interventi di interesse pubblico o generale, mediante accreditamento o stipulazione di convenzione con il comune per la gestione del servizio» (art. 11, comma 3).






Schema esemplificativo della compensazione



Per quanto attiene al concetto di “incentivazione” la legge regionale si riferisce agli incentivi volumetrici, “surplus volumetrico” rispetto alla misura stabilita dal Documento di piano cui possono godere gli interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana che presentino «rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati nel Documento di Piano» e gli interventi, anche non soggetti a piani attuativi, di edilizia bioclimatica e risparmio energetico (art. 11, comma 5).





Schema esemplificativo dell’uso della banca dei diritti volumetrici

 
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